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Il Private Residential Leasing Act (Cap. 604 delle leggi di Malta) ("Act") è stato redatto in un modo che prevede una maggiore parzialità a favore degli inquilini rispetto che ai proprietari. Questo è ciò che il legislatore ha deciso di fare nel tentativo di intervenire in quello che ha percepito come un mercato degli affitti fuori controllo, con i prezzi degli affitti alle stelle per un periodo di tempo relativamente breve. Intervenire nelle dinamiche di mercato è sempre una questione complessa e nessun sistema che lo fa è perfetto. L'obiettivo di questa guida non è quello di commentare la validità o meno della Legge, ma di fornire una guida che sia utile per i proprietari e gli inquilini che cercano di comprendere le leggi sugli affitti residenziali privati di Malta. Vi sono diverse aree ancora poco chiare o lasciate alla propria interpretazione, motivo per cui è consigliabile sia per i proprietari che per gli inquilini chiedere consulenza prima di stipulare contratti di locazione, in particolare per contratti di locazione a lungo termine, o in caso di sublocazione, o altrimenti mediante investimento.

La legge, entrata in vigore il 1° gennaio 2020 (“Applicable Date"), è applicabile ai contratti di locazione residenziale privati stipulati o rinnovati dopo la data applicabile. Non si applica ai contratti di locazione concessi dopo il 1° giugno 1995 che sono ancora in vigore il 1° gennaio 2020. Questi continueranno ad essere regolati dal Codice Civile (Cap. 16 delle Laws of Malta), ad eccezione di alcuni casi, come specificato nell'articolo 5 della legge - che prevede che i contratti di locazione residenziale privata che sono stati stipulati dopo il 1° giugno 1995, ma prima della data applicabile e che sarebbero ancora in vigore a decorrere dal 1° gennaio 2021, se il loro termine originale o rinnovato è disciplinato anche dall'Atto.

Non applicabilità della legge

La legge non si applica a (i) appartamenti appartenenti al governo di Malta; (ii) alloggi affittati a turisti, esclusivamente a fini turistici - a condizione che, sebbene una proprietà sia registrata come locale arredato per le vacanze, la Legge si applicherà e disciplinerà le istanze in cui l'inquilino non è in realtà un turista come definito nella Legge; (iii) appartamenti che non sono ammessi a scopo abitativo primario; (iv) case affittate prima del 1° giugno 1995; e (v) la locazione di case urbane in cui i contratti di enfiteusi o subenfiteusi sono stati o stanno per essere convertiti in contratti di locazione a norma di legge.

Registrazione di contratti di private residential lease

Le disposizioni della legge stabiliscono che tutti i contratti di private residential lease ("PRL") stipulati dopo la data applicabile e i loro rinnovi devono essere registrati. In assenza di registrazione, un PRL sarebbe considerato nullo. Ciò include i PRL che sono stati stipulati dopo il 1° giugno 1995, ma prima della data applicabile e che sarebbero ancora in vigore a decorrere dal 1° gennaio 2021, sia nel loro mandato originale che in quello rinnovato.

Il locatore è tenuto a registrare un PRL presso l’Housing Authority ("Authority") entro dieci (10) giorni dall'inizio del contratto di locazione (i.e. non dalla data della firma del PRL). Se un PRL non è registrato, il locatario stesso può procedere alla registrazione del PRL a spese del locatore e il locatario ha il diritto di trattenere una parte del canone come rimborso delle tasse di registrazione PRL.

La registrazione avviene tramite il portale del Private Residential Leases dell’Housing Authority.

I regolamenti emanati ai sensi della legge (SL. 604.02), ("Regulations") prevedono contratti tipo per PRL e richiedono che una persona che si avvale di qualsiasi altra forma di contratto debba allegare ad essa il "modulo standard" che è contenuto anche nei regolamenti.

Clausole obbligatorie

Tutti i contratti PRL conclusi dopo il 1° gennaio 2020 devono includere i requisiti elencati di seguito, in assenza dei quali saranno considerati nulli e non registrabili:

• l’appartamento da affittare;
• l'uso concordato dell'appartamento;
• il periodo del contratto di locazione;
• se il contratto di locazione può essere prorogato e in che modo;
• l'ammontare dell'affitto da pagare e le modalità di pagamento dell'affitto;
• qualsiasi importo depositato dal locatario a titolo di cauzione per il pagamento ("Deposit"); e
• un inventario, sotto forma di prove documentali, che attesti le condizioni dell'appartamento, nonché di eventuali mobili e altri accessori.

Clausole proibite

La legge proibisce l'uso di determinati tipi di clausole nei PRL. La registrazione non serve a ratificare queste clausole e il loro utilizzo. Queste sono:

• le clausole che prevedono la risoluzione anticipata del contratto (ad esclusione di quelle derivanti dal mancato adempimento degli obblighi del locatario) - ciò non si riferisce alle clausole che prevedono che un LPRL sia rinnovabile o non rinnovabile;
• le clausole che consentono al locatore di ridurre gli eventuali benefici previsti dal contratto;
• le clausole che esonerano il locatore da ogni responsabilità che gli è stata imposta dalla legge;
• le clausole che impongono pagamenti diversi da canone di locazione, deposito, assicurazione e contributi in conformità con gli accordi tra il condominus e i condomini in relazione a parti / servizi comuni - quindi, clausole che disciplinano il canone di locazione, il deposito, l'assicurazione e i costi necessari per la (i) conservazione; (ii) manutenzione; (iii) riparazioni ordinarie e straordinarie; (iv) godimento delle parti comuni; (v) e per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per le modifiche concordate dal condominio non sono vietati;
• clausole che richiedono il pagamento di un importo fisso, separato dal canone di locazione, per il consumo di acqua, elettricità o altri servizi di pubblica utilità in modo tale che l'importo non rifletta il consumo effettivo - pertanto, qualsiasi clausola che disciplina le spese per l’acqua e l'elettricità deve essere scritta in modo da riflettere il pagamento del consumo effettivo;
• clausole che limitano l'uso che ci si aspetta di fare di una residenza - ciò non deve essere interpretato come una clausola che prevede limitazioni come, per esempio, clausole che stabiliscono che l'inquilino non può avere animali nei locali; ma questo dovrebbe essere inteso per vietare clausole che limiterebbero l'uso dell'appartamento da parte dell'inquilino, come la chiusura di una determinata stanza, risultando nell'impossibilità per l'inquilino di avere accesso a tale stanza.

I 3 tipi di contratti di private residential lease

La legge prevede tre (3) tipi di PRL:

• long private residential leases (“LPRL”);
• short private residential leases (“SPRL”); e
• letting of shared residential spaces (“LSRS”).

Long Private Residential Leases

Gli LPRL devono avere una durata di almeno un (1) anno e qualsiasi accordo su una durata più breve sarà considerato per legge con un termine di un (1) anno. La legge prevede una presunzione di rinnovo degli LPRL, di un ulteriore periodo di un (1) anno, a meno che lo stesso LPRL non disponga diversamente e che il locatore non invii un avviso di recesso al locatario. 

In ogni caso, il proprietario è obbligato a dare all’inquilino sotto contratto LPRL un preavviso di recesso di almeno tre (3) mesi mediante lettera raccomandata. Se ciò non avviene, il PRL sarà automaticamente rinnovato per un ulteriore periodo di un (1) anno.

La legge prevede inoltre quando un locatario può recedere da un LPRL, vale a dire non prima di:

• sei (6) mesi da quando il contratto di locazione ha una durata inferiore a due (2) anni, a condizione che abbia dato almeno un (1) mese di preavviso al proprietario;
• nove (9) mesi in cui il contratto di locazione ha una durata superiore a due (2) anni, ma inferiore a tre (3) anni, a condizione che abbia dato almeno due (2) mesi di preavviso al proprietario; o
• dodici (12) mesi in cui il contratto di locazione è per un periodo pari o superiore a tre (3) anni, a condizione che abbia dato almeno tre (3) mesi di preavviso al proprietario.

Se il locatario termina un LPRL prima della scadenza dei periodi di cui sopra, il proprietario può trattenere fino a un (1) mese di affitto dal deposito.

Decorsi i suddetti termini, il locatario può recedere in qualsiasi momento dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata:

• almeno un (1) mese prima nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata inferiore a due (2) anni;
• almeno due (2) mesi prima nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata pari o superiore a due (2) anni ma inferiore a tre (3) anni; o
• almeno tre (3) mesi prima nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata pari o superiore a tre (3) anni.

Nessuna sanzione può essere imposta al locatario per l'esercizio dei suoi diritti di recesso in conformità ai periodi di cui sopra.

Short Private Residential Leases

Un SPRL è un contratto di locazione con una durata di sei (6) mesi, destinato a soddisfare (i) lavoratori non residenti che sono impiegati per un periodo inferiore a sei (6) mesi o solo per completare un'attività specifica entro un periodo massimo di sei (6) mesi; (ii) studenti non residenti che sono iscritti a corsi a Malta di durata inferiore a sei (6) mesi; (iii) residenti che devono affittare una residenza primaria alternativa per un periodo inferiore a sei (6) mesi; (iv) i non residenti che necessitano di affittare un appartamento per un periodo inferiore a sei (6) mesi, a condizione che non cerchino di stabilirsi come residenti a lungo termine a Malta.

La legge richiede che il SPRL stesso identifichi in quale di queste categorie specifiche rientri il locatario e che la documentazione a supporto di questo debba essere allegata ad esso. In assenza di uno di questi requisiti, il contratto sarebbe considerato un LPRL. Qualsiasi contratto di locazione si presume essere un SPRL, con una durata superiore a sei (6) mesi sarà considerato anche un LPRL.

Contrariamente alla situazione che viene applicata agli LPRL, non è richiesta alcuna formalità per la risoluzione di un SPRL. Un SPRL cesserà semplicemente di avere effetto alla scadenza del suo termine.

Tuttavia, il locatario può recedere da un SPRL dopo un (1) mese dall'inizio del contratto di locazione purché lo comunichi al proprietario con una (1) settimana di preavviso attraverso una comunicazione scritta al proprietario tramite una lettera raccomandata. Il proprietario non può imporre una sanzione o ottenere alcuna forma di indennizzo dal locatario per la risoluzione di un SPRL conformemente a quanto sopra.

Letting of Shared Residential Spaces

Gli LSRS sono contratti di locazione per spazi separati in un appartamento oppure in un edificio, con servizi in comune, come ad esempio la cucina e il bagno per una durata di sei (6) mesi o meno. Un locatario può recedere da un LSRS in qualsiasi momento, dando al proprietario una comunicazione scritta con una (1) settimana di preavviso tramite una lettera raccomandata. Ancora una volta, il proprietario non può imporre alcuna forma di sanzione o ottenere un risarcimento per risoluzione anticipata se un locatario termina in conformità con quanto sopra.

Un LSRS non può essere rinnovato una volta scaduto il termine e non è necessario osservare alcuna formalità alla scadenza del termine. Una volta scaduto il termine, un LSRS scade semplicemente, senza diritti di continuazione del roll-over.

Regolamento del canone di locazione

Il canone di locazione pagabile ai sensi di un PRL può essere liberamente concordato tra il proprietario e l'inquilino. Salvo diverso accordo, il canone di locazione è considerato mensile. Inoltre, un proprietario non può richiedere il pagamento anticipato di più di un (1) mese di affitto.

La legge consente di aumentare il canone di locazione solo una volta all'anno se è stato concordato nel contratto. Tuttavia, il canone di locazione non può superare le variazioni annuali registrate nel Property Price Index pubblicato dal National Statistics Office, che è limitato fino ad un massimo di cinque per cento (5%) rispetto al canone di locazione originale.

Diritto di ingresso dell'Autorità

Una disposizione controversa che si trova nella legge è quella che conferisce il potere di ingresso a determinate persone autorizzate, tra cui il Chairperson dell'Autorità e altre persone autorizzate, che possono anche essere assistite dalla polizia, al fine di ispezionare o verificare se un appartamento è occupato a scopo residenziale da persona/e che non sono il proprietario di tale appartamento, che occuperebbe l’appartamento con un titolo di locazione non valido o senza alcun titolo ("Occupation Without Title"). È, inoltre, previsto che un mandato firmato da un Magistrato debba necessariamente essere presente prima di tale ingresso. Inoltre, in tal caso, l'occupante deve essere avvisato almeno ventiquattro (24) ore prima dell'ingresso.

Sanzioni

Le persone che presentano una falsa segnalazione in merito alla violazione di una qualsiasi delle disposizioni della Legge, pur sapendo che la stessa è falsa, sono soggetti a pena di reclusione per un periodo non superiore a tre (3) mesi o ad una multa non superiore a cinquecento euro (€ 500), o ad entrambi.

In caso di Occupazione Senza Titolo (Occupation Without Title), al locatore viene emesso un avviso di esecuzione, che richiede di conformarsi alle norme stabilite dalla legge entro i termini specificati dall'Autorità. In tali casi, l'Autorità può ordinare al locatore di conformarsi agli obblighi indicati nella legge per un periodo minimo di un (1) anno, pur avendo un canone che non supera il settantacinque percento (75%) del valore del canone di locazione. L'Autorità può anche richiedere che l'accordo sia registrato solo se le condizioni in vigore siano considerate alla pari con le condizioni medie di mercato.

Qualora si verifichi un caso in cui il locatore venga informato con un avviso di esecuzione che non ottempera ai requisiti dell'Autorità entro il termine specificato, l'Autorità può presentare una domanda dinanzi al Rent Regulations Board (il "Board"), chiedendo che se il Consiglio è soddisfatto che esista un'occupazione senza titolo, un contratto scritto è stipulato per un periodo di tre (3) anni con un affitto che non supera il settantacinque percento (75%) del valore di mercato dell'appartamento.

Le persone ritenute colpevoli di concessione di un appartamento o di uno spazio separato in esso, per uno scopo residenziale che non è conforme alla Legge, tra le altre persone indicate nell'articolo 22 della Legge, saranno colpevoli di un reato contro la Legge e saranno responsabili, per condanna, di una multa non inferiore a duemilacinquecento euro (€ 2.500) e non superiore a diecimila euro (€ 10.000). Tuttavia, se la persona che ha violato la Legge si conforma ai termini dell'Autorità entro il termine specificato a seguito della ricezione di un avviso di esecuzione, tale persona sarà responsabile, in caso di condanna, di una multa che non deve superare i cinquemila euro (€ 5.000). Tali questioni devono essere ascoltate dinanzi ad una Corte dei Magistrati.

Al contrario, un Adjudicating Panel, istituito ai fini dei PRL, dovrà avere controversie esclusive relative ai reclami, che devono necessariamente essere fatti per iscritto, non eccedendo il valore di cinquemila euro (€ 5.000), per quanto riguarda, tra l'altro: (i) la consegna di un bene in buono stato; (ii) situazioni in cui il locatario può essere autorizzato a eseguire riparazioni; (iii) responsabilità del locatore dovuta a ritardi; (iv) riparazioni urgenti; (v) la responsabilità del locatore riguardanti i difetti o guasti della cosa lasciata; (vi) la responsabilità del locatore per danni dovuti a difetti latenti; (vii) locatario che subisce l'esecuzione di riparazioni urgenti; (viii) miglioramenti; (ix) controversie relative alla conservazione o al rimborso di qualsiasi importo lasciato a titolo di deposito cauzionale; (x) questioni, esclusivamente tra il locatore e il locatario, relative ai servizi idrici ed elettrici.

La legge prevede anche la possibilità per una parte che si sente offesa da una decisione del Adjudicating Panel di presentare ricorso contro tale decisione su un punto di diritto dinanzi alla Corte d’Appello.

Commenti finali

La legge attualmente lascia alcune questioni soggette a interpretazione o altrimenti non chiare.

Fondamentalmente, un termine che non è ancora stato definito è il termine “scopo residenziale primario” (“primary residential purpose”). Questo può essere interpretato come il “luogo principale di residenza di una persona a Malta”; tuttavia, tale termine è ancora soggetto a interpretazione e ulteriori chiarimenti su tale termine dovrebbero essere forniti, in particolare dato che l'articolo 3 della Legge prevede che la Legge non si applichi a “appartamenti che non sono ammessi per uno scopo residenziale primario”.

Come già discusso, la Legge stabilisce che alcune disposizioni sono vietate. Una di tali clausole proibite è quella che si trova nell'articolo 7 della Legge. Questo ha a che fare con “clausole che prevedono la risoluzione automatica del contratto”. Sebbene l'intenzione del legislatore fosse quella di vietare clausole che prevedessero la risoluzione anticipata di un contratto in base alla soddisfazione (o meno) di una condizione, il modo in cui questa clausola è stata redatta in modo definitivo provoca confusione. A prima vista, si potrebbe vedere che ciò è in conflitto con il fatto che le parti concordino un contratto non rinnovabile. Pertanto, questo articolo dovrebbe essere modificato al fine di fornire ulteriore chiarezza e di eliminare eventuali interpretazioni errate che possono manifestarsi.

Inoltre, sembra esserci una lacuna quando si tratta di clausole che regolano le spese che possono riguardare le bollette dei fornitori di servizi Internet / TV e altre spese di natura simile. La Legge proibisce clausole che non riflettono il consumo effettivo di elettricità e bollette dell'acqua o che non regolano il canone di locazione, il deposito, l'assicurazione e i contributi relativi alle parti comuni. Quindi, come si possono regolare tali spese? Le parti sono libere di stipulare accordi privati separati che andranno a disciplinare questi? Ancora una volta, le modifiche alla Legge devono essere apportate per fornire agli inquilini e ai proprietari chiarezza su queste situazioni.

Un altro motivo di preoccupazione che si può evidenziare è quello relativo alla risoluzione di un LPRL non rinnovabile. La Legge prevede che in assenza di un avviso da inviare dal locatore al locatario (almeno tre (3) mesi prima della data di scadenza), il LPRL sarà ulteriormente rinnovato per un periodo di dodici (12) mesi. Questa esigenza vanifica la portata di un contratto non rinnovabile, in cui il mancato rispetto di una notifica comporterebbe un rinnovo al quale entrambe le parti non hanno acconsentito. Dopo cosa succede? Esistono abbastanza giudizi in materia di “consenso” per scrivere diverse tesi, ma per questa guida è sufficiente dire che ci sono un certo numero di giudizi che hanno affermato, inequivocabilmente, che il consenso a stipulare un accordo deve essere dato liberamente, oppure volontariamente e deve corrispondere alle intenzioni delle parti. Il consenso è viziato se dato per errore e i nostri tribunali hanno dichiarato, in numerose occasioni, nulli gli accordi viziati per errore nel consenso dato da una o più parti. Di conseguenza, sebbene si possa capire che la legge sia stata redatta con l'intento di ripristinare l'equilibrio tra proprietari e inquilini che, come affermato all'inizio di questa guida, è andato perduto nel corso degli anni, questa clausola è stata redatta per affrontare un problema o raggiungere uno scopo, senza considerare un quadro più ampio della Legge e della giurisprudenza maltese. Non è stata considerata adeguatamente e speriamo che venga opportunamente rivisto insieme a tutte le altre clausole che consentono l'interpretazione.